المادة 20 من قانون الايجار

اســتثناء مــن أحــكام المادة ١٩ لا يجــوز للمؤجــر أن يطلــب - ولــو عنــد انتهاء مــدة الايجار - اخلاء الــعين المؤجــرة فــيما عــدا الأراضي الفضــاء - الا لاحد الاســباب الاتية : ١ -إذا لم يدفــع المســتأجر الاجــرة المســتحقة عليــه وفــق شروط العقــد او وفــق الحكــم الصــادر بتحديدهــا خلال عشريــن يومــا مــن تاريــخ اســتحقاقها المقــرر في المادة -١٠- ، على انــه يجــوز للقــاضي ان يحكــم باعتبــار الدعــوى كأن لم تكــن مــع إلــزام المســتأجر بالمصروفــات إذا اثبــت المســتأجر ان تأخــره يرجــع الى عــذر قــوى تقبلــه المحكمــة وأوفى حتــى نهايــة اول جلســة تــم اعلانــه بهــا اعلانــا صحيحــا بجميــع الاجــرة المســتحقة. ويجــوز تســليم الاجــرة لكاتــب الجلســة لإيداعهــا خزينــة ادارة التنفيــذ بــدون اجــراءات المقبولــة في التــأخير عــن دفــع الاجــرة. وفي جميــع الأحــوال لا يجــوز الحكــم بــإخلاء الــعين المؤجــرة إذا تخلــف المســتأجر عــن ســداد الأجــرة خلال الــفترة التــي يقــرر مجلــس الــوزراء تعطيــل أو وقــف العمــل خلالها في جميــع المرافــق العامــة للدولــة حمايــة للأمــن أو الســلم العــام أو الصحــة العامــة والتــي تقتضيهــا المصلحــة العليــا للــبلاد، على أن تحــدد المحكمــة طريقــة ســداد المســتأجر الأجرة المتأخــرة وفقــا لظــروف الدعــوى . 2- إذا كان المســتأجر قــد أجــر مــن الباطــن الــعين المؤجــرة أو جــزءا منهــا أو نــزل عــن عقــد الايجــار للــغير أو اخلى الــعين لــغير مالكهــا أو مــن ينــوب عنــه أو أســكن معــه في الــعين المعــدة للســكن مــن لم يكــن طرفــا في عقــد الايجــار حقيقــة أو حــكما وذلــك كلــه إذا لم يــأذن بــه المؤجــر بــإذن كتــابي صريــح وفى تطبيــق هــذه الفقــرة يعــتبر شــغل الــعين بــغير المســتأجر قرينــة لمصلحــة المؤجــر على قيــام ســبب الاخلاء وللمســتأجر أن يثبــت عكــس ذلــك. 3 - إذا اســتعمل المســتأجر الــعين المؤجــرة أو ســمح باســتعمالها بطريقة تنــافى شروط عقد الايجــار المعقولــة أو تخالــف النظــام العــام أو الآداب العامــة ، أو تضر بمصلحــة المؤجــر الادبيــة أو الماديــة. 4 - إذا كانــت الــعين مؤجــرة لممارســة التجــارة فيهــا وأغلقهــا المســتأجر بــدون عــذر تقبله المحكمــة مــدة تجــاوز ســتة أشــهر حتــى لــو دفــع الاجرة. 5 - إذا ثبــت أن الــعين المؤجرة أصبحت آيلة للســقوط ويخشــى منها على سلامة الســكان ، أو صــدر قــرار ملــزم بالهدم مــن الجهة التنظيميــة المختصة. 6 - إذا أراد المالــك هــدم الــعين المؤجــرة لإعــادة بنائهــا مــن جديــد ، في احــدى الحالات الاتيــة : أ - إذا مضى خمــس وعشرون ســنة على الاقــل مــن تاريــخ انتهــاء البنــاء الأصلي ويجــوز تعديــل هــذه المــدة بمرســوم. ب - اضافــة البلديــة أراض الى العقــار لا تقــل مســاحتها عــن عشرة في المائــة من مســاحته ســواء كان ذلــك بســبب وجــود زوائــد تنظيميــة أو تعديــل في حــدود العقار. جـــ - اقامــة مبــان اســتثمارية أو تجاريــة حديثــة بــدلا مــن البيــوت والمبــاني المتعــارف على تســميتها بالبيــوت العربيــة. وفى جميــع هــذه الحالات يجــب أن يزيــد حجــم البنــاء الجديــد على القديــم بنســبة خمــسين في المائــة على الاقــل ، ويجــوز تعديــل هــذه النســبة بمرســوم. فــاذا كانــت نظــم البنــاء لا تســمح بالزيــادة الى هــذه النســبة وجب اتباع أعلى نســبة تســمح بهــا هــذه النظم. ولا يجــوز الحكــم بــالإخلاء الا بعــد الحصــول على التراخيــص اللازمــة مــن الجهــة المختصــة. ويجــب على المالــك أن يشرع في الهــدم خلال ســتة أشــهر مــن تاريــخ الاخلاء وأن يبــدأ في البنــاء في مــدة تحددهــا البلديــة في التراخيــص اللازمــة. فــاذا أخــل المالــك بــأي مــن الميعاديــن المذكوريــن كان للمســتأجر - بحســب الاحــوال - الحــق في العــودة الى شــغل الــعين أو التعويــض ان كان لــه مقتــض. 7 - إذا رغــب المؤجــر في تعليــة المبنــى ولم يكــن ثمــة اتفــاق يمنعــه مــن ذلــك بشرط ألا يكــون مــن الممكــن اجــراء التعليــة مــع بقــاء المســتأجر في الــعين المؤجــرة. ولا يحكم بالإخلاء قبل الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة. وعلى المؤجــر أن يشرع في التعليــة قبــل مضى ســتة أشــهر مــن تاريــخ الاخلاء فــاذا تأخــر بــدون عــذر مقبــول كان للمســتأجر الحــق في العودة الى شــغل العين المؤجــرة أو التعويض ان كان لــه مقتــض. وإذا لم يرغــب المؤجــر في الاخلاء وترتــب على اعمال التعليــة اخلاء جزئــي أو وقتــي بالانتفــاع بالــعين جــاز للمســتأجر فســخ العقــد أو المطالبــة بإنقــاص الاجــرة بقــدر مــا نقــص مــن الانتفــاع. ٨ -إذا قامــت بالمالــك حاجــة للســكن في عقــاره بنفســه أو بإحــدى زوجاتــه أو أحــد أصولــه أو فروعــه أو كان مالــك العقــار لا يملــك ســوى المــكان المؤجــر ويرغــب في ســكناه بنفســه. وللمالــك أن يختــار الــعين التــي يرغــب في ســكناها. فــاذا لم يشــغل المالــك الــعين المؤجــرة بــغير عــذر مقبــول في ميعــاد ســتة أشــهر مــن تاريــخ الاخلاء جــاز الحكــم للمســتأجر بالتعويــض ان كان لــه مقتــض. ٩ - إذا كانــت الــعين المؤجــرة واقعــة ضمــن ســكن المالــك الخاص ورغــب المالــك في اســتغلالها أو شــغلها بنفســه أو بأحــد أصولــه أو فروعــه أو ممــن يعولهــم. ١٠-إذا كان والــد القــاصر يمارس التجــارة في عين او أكثــر مملوكــة او مخصصــة لــه ، واجرهــا الــوصي بعــد وفاتــه الى المســتأجر ، واحتــاج القــاصر الى هــذا المــكان ، وذلــك خلال ســنة مــن تاريــخ بلوغــه ســن الرشــد لممارســة التجــارة فيــه ولم يكــن لديــه أي محــل تجــارى آخــر ، فــاذا لم يشــغل المــكان بنفســه خلال ســتة أشــهر مــن تاريــخ الاخلاء ، جــاز للمســتأجر العــودة الى شــغل المــكان او المطالبــة بالتعويــض ان كان لــه مقتــض. ١١- إذا كانــت الــعين المؤجــرة محلا لمزاولــة التجــارة أو احــدى المهــن وصــدر حكــم قضائــي أو قــرار ادارى بأبعــاد المســتأجر.